Reglamento de Construcción y Paisajismo
Criterios de diseño, retiros, cercos vivos, integración bioclimática y preservación vegetal en los lotes.
📝 Resumen de la Mesa sobre Construcción y Arquitectura
Registrá aquí decisiones sobre alturas de techos, materiales de fachadas, porcentaje de área verde o tipos de cercos.
1. Objetivo y Filosofía Arquitectónica
Conservar una identidad arquitectónica distinguida, ordenada, energéticamente eficiente y en simbiosis con el entorno natural ribereño del Río Acaray, evitando la densificación desmedida y garantizando vistas paisajísticas abiertas.
2. Autorización Previa de Proyectos de Obra
Toda construcción nueva, ampliación, refacción de fachada o instalación de piscinas privadas deberá contar previamente con la aprobación de la Comisión Técnica de Arquitectura del Condominio antes de su presentación ante la municipalidad local.
La aprobación interna fiscaliza el cumplimiento del presente reglamento, pero no exime al copropietario de la obtención de los planos aprobados y el permiso municipal de construcción obligatorio.
3. Retiros Obligatorios de Edificación
Como base de análisis, y sin carácter definitivo, se proponen los siguientes retiros para una tipología conceptual de 18 m × 35 m:
- Retiro Frontal: Mínimo 5.00 metros desde la línea municipal de calle hacia la fachada principal. Solo se admiten pergolados livianos abiertos o accesos vehiculares descubiertos.
- Retiros Laterales: Mínimo 2.00 metros a cada lindero lateral. Se prohíbe apoyar muros ciegos de viviendas sobre las medianeras, salvo quinchos o depósitos bajos autorizados expresamente en el tercio posterior.
- Retiro Posterior: Mínimo 4.00 metros respecto al fondo del lote para conformación de jardines privados.
- Sector Ribereño (Manzana 7): Retiro especial hacia el sendero costero de mínimo 6.00 metros de jardín no edificable.
4. Muros, Cerramientos y Cercos Vivos
La política estética general prioriza la continuidad del paisaje mediante soluciones permeables:
- Cercos Frontales: Queda terminantemente prohibida la construcción de murallas ciegas o paredones de mampostería sólida en los frentes de los lotes. Deberán utilizarse cercos vivos vegetales (arbustos tupidos, jazmín paraguayo, Eugenia, cercos de bambú o rejas metálicas caladas pintadas en tonos oscuros integradas a plantas).
- Cercos Divisorios Laterales y Posteriores: Se admiten cercos de malla perimetral recubiertos de enredaderas o setos vivos con altura máxima de 1.80 metros.
5. Protección del Arbolado y Flora Existente
El proyecto arquitectónico de cada residencia deberá adaptarse a la topografía natural y procurar conservar los árboles añejos existentes en el predio, especialmente ejemplares de Lapacho, Jacarandá, Yvyra Pytã y Palmera Pindó.
La tala no justificada conllevará la obligación de reponer cinco (5) ejemplares nativos de porte maduro por cada árbol derribado, además de las sanciones previstas en el Reglamento Ambiental.
6. Superficie Permeable y Coeficientes de Ocupación
Para asegurar la absorción natural del agua de lluvia y evitar anegamientos en calles:
- Superficie Permeable Mínima: Al menos el 35% de la superficie total del lote (mínimo ≈ 220 m² en lotes tipo de 630 m²) debe conservarse con suelo vegetal, césped o pavimentos drenantes / adoquines cribados con césped.
- Factor de Ocupación del Suelo (FOS): Máximo 0.50 (50%) de pisada edificada en planta baja.
7. Energías Renovables y Sostenibilidad
Se incentiva y promueve activamente la incorporación de:
- Sistemas de paneles solares fotovoltaicos sobre techos planos o inclinados, con diseño integrado a la cubierta.
- Calefones y termotanques solares para agua caliente sanitaria.
- Aislamiento térmico en muros y cubiertas que reduzca el consumo eléctrico de acondicionadores de aire.
8. Gestión de Aguas Pluviales y Drenajes
Se prohíbe volcar las aguas pluviales de techos directamente a los lotes linderos. Cada proyecto deberá incorporar desagües pluviales canalizados hacia la calle o pozos de absorción / aljibes para riego domiciliario.
9. Obras, Obradores y Gestión de Residuos
Todo propietario y su empresa constructora son solidariamente responsables del orden de la obra:
- Vallado perimetral obligatorio durante la construcción mediante malla prolija de color verde oscuro.
- Instalación obligatoria de baño químico para los operarios dentro del predio.
- Prohibido preparar hormigón o acopiar arena y ladrillos sobre la calzada o vereda pública.
- Retiro periódico y disposición final de escombros en volquetes autorizados.
10. Parámetros Técnicos Pendientes de Aprobación
Aspectos que se someterán a resolución final:
- Altura máxima permitida: 2 plantas o hasta 8.50 metros medidos desde el nivel de vereda.
- Plazo para inicio de construcción: Se sugiere fijar un plazo de 3 a 5 años desde la adquisición para evitar lotes baldíos indefinidos que encarezcan el mantenimiento común.
- Paleta de colores sugerida: Tonos tierra, blanco cálido, grises minerales, maderas naturales y piedras regionales.