Estatuto Social del Condominio
Marco maestro de gobierno, administración, finanzas y convivencia para revisión previa a la mensura y aprobación municipal.
📝 Acuerdos de la Mesa Promotora sobre este Estatuto
Registrá aquí decisiones, responsables, fechas y asuntos pendientes. Las observaciones se guardan automáticamente en este dispositivo.
CAPÍTULO I — Identidad, Estado y Alcance
Artículo 1 — Denominación de trabajo
El emprendimiento se identifica comercialmente como Condominio La Iluminada. La denominación jurídica de la futura organización de propietarios será la que resulte del régimen legal definitivo, los instrumentos aprobados y su inscripción correspondiente.
Artículo 2 — Inmueble matriz y estado del proyecto
El proyecto se desarrolla sobre el inmueble individualizado actualmente como Lote Agrícola N.º 29, Manzana V, Colonia Tory Vete, Distrito de Hernandarias, Departamento de Alto Paraná, con una superficie documental de 58.400,4055 m² y lindero sobre el Río Acaray.
La referencia precedente identifica el inmueble matriz y no implica la aprobación de lotes individuales. La cantidad, numeración, superficie y linderos de las futuras unidades, así como el trazado de calles y espacios de uso común, serán exclusivamente los que resulten de la mensura, del plano aprobado y de las inscripciones correspondientes.
Artículo 3 — Domicilio y ámbito de aplicación
La sede administrativa se fijará en el Distrito de Hernandarias. Este Estatuto será obligatorio para propietarios, adquirentes por boleto, residentes, ocupantes, arrendatarios, visitantes, contratistas, proveedores y personal, en la medida correspondiente a cada vínculo y una vez incorporado válidamente a los instrumentos aplicables.
Artículo 4 — Principios rectores
La organización se regirá por legalidad, buena fe, trato digno, convivencia pacífica, transparencia, rendición de cuentas, prevención de riesgos, protección del ambiente ribereño, conservación del valor del conjunto, debido proceso y uso responsable de los recursos comunes.
CAPÍTULO II — Objeto y Sistema Normativo
Artículo 5 — Objeto
El Estatuto tiene por objeto establecer el marco general para:
- Organizar la representación y administración de los intereses comunes.
- Regular la toma de decisiones, el control y la rendición de cuentas.
- Financiar, conservar y operar los servicios e instalaciones comunes que sean aprobados.
- Proteger la seguridad, la convivencia, el paisaje y el entorno del Río Acaray.
- Coordinar los reglamentos especiales y los procedimientos internos.
Artículo 6 — Jerarquía documental
La interpretación y aplicación de las reglas internas respetará el siguiente orden:
- Leyes, reglamentos, ordenanzas y resoluciones de autoridad competente.
- Título, plano aprobado, instrumentos constitutivos e inscripciones del proyecto.
- Contratos válidamente celebrados e incorporados al sistema documental.
- Este Estatuto y sus anexos.
- Reglamentos especiales, protocolos y resoluciones de Asamblea.
- Circulares operativas de la Administración.
Ninguna norma interna podrá modificar derechos reales, superficies, linderos o afectaciones establecidos por documentos aprobados e inscriptos.
Artículo 7 — Reglamentos complementarios
Integrarán el sistema documental, como mínimo, los reglamentos de convivencia; construcción y paisajismo; ambiente; seguridad y tránsito; administración, expensas y cobranzas; uso de amenities; emergencias; proveedores y obras; privacidad, registros y videovigilancia; y el procedimiento de infracciones, descargos y recursos.
CAPÍTULO III — Personas Vinculadas, Derechos y Deberes
Artículo 8 — Categorías y acreditación
La Administración mantendrá un registro actualizado de titulares, adquirentes, residentes, arrendatarios, ocupantes autorizados y representantes. La condición de propietario y los derechos políticos se acreditarán conforme a los títulos, contratos e instrumentos definitivos; un boleto de compraventa no otorgará por sí solo derechos reales ni facultades superiores a las previstas en el propio contrato.
Artículo 9 — Derechos básicos
- Usar su unidad y los espacios habilitados conforme a su destino y a las normas aplicables.
- Recibir información suficiente sobre presupuesto, expensas, contratos, decisiones y estado de cuentas.
- Participar, deliberar y votar cuando se encuentre habilitado por el régimen definitivo.
- Presentar solicitudes, observaciones, descargos y recursos sin represalias.
- Exigir trato igualitario, protección de sus datos y aplicación imparcial de las reglas.
Artículo 10 — Obligaciones generales
- Cumplir las normas internas incorporadas válidamente a su vínculo.
- Pagar en tiempo las obligaciones que legal o contractualmente correspondan.
- Conservar su unidad, obra y frente en condiciones de seguridad, higiene y presentación.
- No afectar la tranquilidad, seguridad, ambiente ni derechos de terceros.
- Responder por integrantes de su hogar, invitados, dependientes, arrendatarios y contratistas.
- Comunicar cambios de titularidad, domicilio, ocupación y contactos de emergencia.
Artículo 11 — Transferencias y ocupación por terceros
Toda transferencia, cesión, arrendamiento o autorización de ocupación deberá notificarse a la Administración con la documentación necesaria para actualizar registros. El transmitente entregará al adquirente u ocupante copia vigente del sistema normativo y declarará las obligaciones pendientes, sin que la constancia administrativa sustituya los requisitos legales o registrales.
CAPÍTULO IV — Gobierno y Toma de Decisiones
Artículo 12 — Órganos
La estructura de gobierno comprenderá una Asamblea General, un Órgano de Administración o Comisión Directiva, un Administrador y un Órgano de Fiscalización. Su forma jurídica, composición y atribuciones definitivas deberán adecuarse al régimen adoptado.
Artículo 13 — Asamblea General
La Asamblea es el órgano deliberativo superior. Tratará el presupuesto, rendición anual, elección y remoción de autoridades, expensas extraordinarias, obras relevantes, reglamentos, sanciones graves recurridas, disposición o modificación de bienes comunes cuando sea legalmente posible y reforma del Estatuto.
La Asamblea ordinaria se celebrará al menos una vez por año. Las extraordinarias se convocarán cuando lo requiera la Administración, el órgano fiscalizador o el porcentaje de titulares que establezca el instrumento definitivo.
Artículo 14 — Convocatoria, participación y representación
La convocatoria indicará fecha, modalidad, lugar, orden del día y documentación de respaldo con antelación razonable. Podrán admitirse participación remota, notificación electrónica y representación por poder cuando sean compatibles con el régimen jurídico. No se adoptarán decisiones ajenas al orden del día, salvo unanimidad y habilitación legal.
Artículo 15 — Votos, quórum y mayorías
El sistema de votos, quórum y mayorías se definirá con base en las unidades y porcentajes que resulten del plano, la planilla correspondiente y el instrumento constitutivo. Hasta entonces no se presume que cada lote representa un voto ni se fijan porcentajes definitivos.
La matriz de decisiones deberá distinguir, como mínimo, asuntos ordinarios, extraordinarios, reformas, obras de alto impacto, afectación de bienes comunes y decisiones que exijan unanimidad o mayorías especiales por ley.
Artículo 16 — Actas y registro de decisiones
Toda Asamblea contará con acta numerada que identifique convocados, asistentes, representaciones, asuntos tratados, resultados de votación, abstenciones, decisiones, responsables y plazos. Las actas y respaldos se conservarán en un repositorio documental con acceso controlado y copias de seguridad.
CAPÍTULO V — Administración, Control y Ética
Artículo 17 — Comisión Directiva u órgano administrador
Ejecutará las decisiones de Asamblea, preparará presupuesto y rendición, supervisará servicios, contratará dentro de sus atribuciones, gestionará riesgos, mantendrá registros y hará cumplir las normas. Su integración, duración, suplencias y representación legal serán fijadas en la versión definitiva.
Artículo 18 — Administrador operativo
El Administrador podrá ser una persona física o jurídica y actuará dentro de un mandato escrito. Deberá llevar contabilidad y archivos, recaudar, emitir liquidaciones, ejecutar pagos autorizados, gestionar proveedores, atender reclamos, reportar incidentes y presentar informes periódicos.
Artículo 19 — Fiscalización y rendición de cuentas
El órgano fiscalizador revisará movimientos, conciliaciones, contratos, inventarios y cumplimiento del presupuesto; informará a la Asamblea y podrá solicitar documentación. La rendición anual incluirá ingresos, egresos, deudas, fondos restringidos, contratos vigentes, contingencias y comparativo presupuestario.
Artículo 20 — Conflictos de interés y contrataciones
Quien tenga interés personal, familiar o comercial en una decisión deberá declararlo y abstenerse de intervenir cuando corresponda. Las compras y contrataciones relevantes requerirán comparación documentada de ofertas, justificación de selección y control de recepción, con umbrales a definir en el reglamento administrativo.
CAPÍTULO VI — Régimen Económico
Artículo 21 — Presupuesto y expensas
El presupuesto anual distinguirá gastos ordinarios, extraordinarios, reservas y proyectos. La fórmula de distribución de expensas se ajustará al régimen jurídico, porcentajes, servicios y beneficios aprobados; no se considerará definitiva hasta contar con las unidades y coeficientes legalmente establecidos.
Artículo 22 — Fondo de reserva y cuentas
Se constituirá un fondo de reserva para mantenimiento mayor, emergencias y reposición de infraestructura. Los recursos se depositarán en cuentas identificadas, se aplicarán al destino aprobado y estarán sujetos a conciliación, documentación respaldatoria y reporte periódico.
Artículo 23 — Mora y gestión de cobro
El reglamento financiero establecerá vencimientos, avisos, imputación de pagos, planes excepcionales, intereses dentro de los límites legales, gastos de cobro y procedimiento de reclamo. Ninguna medida podrá restringir servicios esenciales, impedir el acceso a la propiedad ni imponer sanciones no previstas o sin debido proceso.
CAPÍTULO VII — Uso, Obras, Seguridad y Ambiente
Artículo 24 — Unidades y espacios comunes
El uso de unidades, calles internas, áreas verdes, equipamientos y amenities se regirá por el plano y destino aprobados. Las denominaciones o ubicaciones incluidas en anteproyectos no crean derechos adquiridos ni obligan a ejecutar instalaciones no aprobadas.
Artículo 25 — Construcciones y proveedores
Toda obra requerirá las autorizaciones internas y municipales aplicables, sin que la aprobación interna sustituya permisos públicos. Propietarios y contratistas responderán por seguridad, horarios, daños, residuos, personal y cumplimiento del reglamento de construcción.
Artículo 26 — Seguridad, emergencias y continuidad
La Administración mantendrá protocolos de control de acceso, incidentes, incendios, primeros auxilios, evacuación, crecidas y fallas de servicios, con responsables, contactos, registros y simulacros proporcionales a los riesgos. Las medidas de seguridad respetarán la dignidad y los derechos de las personas.
Artículo 27 — Ambiente y ribera
Se protegerán el arbolado, el suelo, el drenaje y la ribera del Río Acaray. Quedan sujetos a autorización y control la tala, relleno, vertido, quema, alteración de cauces, obras en franja ribereña y actividades con impacto ambiental. Los incentivos ambientales deberán contar con reglas medibles, presupuesto y aprobación competente.
Artículo 28 — Registros, privacidad y videovigilancia
Los datos personales y registros de acceso se recogerán para fines legítimos, con acceso restringido, conservación limitada y medidas de seguridad. La videovigilancia deberá estar señalizada, orientada a seguridad y administrada mediante un protocolo que regule acceso, entrega y conservación de imágenes.
CAPÍTULO VIII — Cumplimiento y Solución de Conflictos
Artículo 29 — Infracciones y debido proceso
Nadie será sancionado sin norma previa, comunicación clara de los hechos, acceso a antecedentes, oportunidad de descargo, decisión fundada y posibilidad de revisión. Las medidas serán proporcionales, graduales y consistentes; se distinguirán acciones preventivas, correctivas y sancionatorias.
Artículo 30 — Reclamos, mediación y recursos
Los reclamos se registrarán y resolverán dentro de plazos definidos. Antes de acudir a otras vías, podrá promoverse una instancia de diálogo o mediación, sin impedir medidas urgentes ni el ejercicio de derechos ante autoridades administrativas o judiciales competentes.
CAPÍTULO IX — Reforma, Transición y Vigencia
Artículo 31 — Reforma e interpretación
Las reformas deberán respetar el procedimiento y mayorías del régimen definitivo. En caso de duda prevalecerá la interpretación compatible con la ley, el título, el plano aprobado, la buena fe, la finalidad común y el menor menoscabo de derechos individuales.
Artículo 32 — Régimen transitorio preaprobación
Hasta la aprobación e inscripción del loteamiento, la Mesa Promotora administrará únicamente las tareas preparatorias autorizadas por el titular del inmueble. Sus decisiones no podrán vender como definitivos lotes no aprobados, crear derechos reales, alterar el título ni sustituir competencias municipales, catastrales, ambientales o registrales.
Artículo 33 — Entrada en vigencia
La versión definitiva entrará en vigor cuando sea aprobada, incorporada a los instrumentos correspondientes y comunicada a las personas obligadas. Cada versión deberá indicar fecha, autoridad aprobante, documentos anexos y reglas sustituidas.
ANEXO DE DECISIONES PENDIENTES
Antes de protocolizar o incorporar este Estatuto a contratos deberán definirse y documentarse, como mínimo:
- Régimen jurídico definitivo y denominación legal de la organización.
- Plano de loteamiento aprobado, cantidad de unidades, superficies, linderos y nomenclatura.
- Titularidad y régimen de calles, áreas verdes, ribera, equipamientos y demás espacios comunes.
- Coeficientes, votos, quórums y mayorías para cada clase de decisión.
- Integración, duración, representación y límites económicos de los órganos.
- Fórmula de expensas, tasa o criterio de mora y porcentaje del fondo de reserva.
- Inventario de servicios y amenities efectivamente aprobados y financiados.
- Procedimiento sancionatorio, tabla de infracciones y órgano de revisión.
- Protocolos de privacidad, videovigilancia, emergencias, proveedores y conservación documental.